Stanowisko dotyczące dzierżawy nieruchomości rolnych przesłane ministrowi rolnictwa 29 listopada 2017 roku

• Dodano: Środa, 6 grudnia 2017

Federacja Związków Pracodawców-Dzierżawców i Właścicieli Rolnych przedkłada kierunkową propozycję zmian w przepisach prawa regulujących dzierżawę nieruchomości Rolnych.

W związku z pracami trwającymi w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi nad nowymi regulacjami w sferze gospodarowania nieruchomościami rolnymi, przedstawiamy kierunkowe zmiany przepisów, których celem jest stworzenie wzorcowego modelu umowy dzierżawy, której stroną jest Skarb Państwa.

W pierwszej kolejności przedstawiamy propozycję zmian, a następnie ich uzasadnienie. Uważamy, że przedstawione propozycje leżą w interesie Skarbu Państwa, Dzierżawców i Społeczeństwa.

I. Prosta zmiana zarządzenia

Proponujemy, żeby Pan Minister, rozważył potrzebę zmiany treści Zarządzenia Nr 95/2017/2 Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) z dnia 06 października 2017 r. w następującym zakresie:

 

 

-       możliwości wydłużenia okresu istniejących umów dzierżaw dla dzierżawców, którzy w trackie trwania umowy dzierżawy wyłączyli 30 % dzierżawionego areału zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustawa z dnia 02 listopada 2011 r., Dz.U. 2011.233.1382),

-       możliwości wydłużenia okresu umów dzierżaw dla dzierżawców, o których mowa powyżej, na okres co najmniej od 12 do 15 lat - w przypadku, gdy dzierżawca spełnia warunki, o których mowa na stronie 5 ww. zarządzenia (prawidłowość wywiązywania się dzierżawcy ze zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy; w tym prowadzenia przez dzierżawcę racjonalnej gospodarki rolnej na dzierżawionej nieruchomości, wywiązywanie się dzierżawy z zobowiązań finansowych zarówno wobec KOWR, jak i z innych zobowiązań związanych z przedmiotem dzierżawy, wiarygodność finansowa dzierżawcy, zabezpieczenie należności KWOR) i utrzymuje miejsca pracy, tworzy nowe miejsca pracy,

-       warunkowego (w nadzwyczajnych sytuacjach) prawa KOWR, uprawniającego do wyłączenie nie więcej niż 10 % dzierżawionych gruntów. Nadzwyczajne sytuacje powinny zostać dookreślone,

-       prawa dzierżawcy do wydłużenia okresu dzierżawy o okres co najmniej 15 lat w przypadku, gdy produkcja roślina jest połączona z produkcją zwierzęcą, a dzierżawiony areał jest konieczny do zachowania istniejących decyzji administracyjnych (np. pozwoleń zintegrowanych) lub gdy dzierżawca prowadzi wyłącznie produkcje zwierzęcą.

II. Istotna zmiana kodeksu cywilnego alternatywnie nowa ustawa

Proponujemy, żeby Pan Minister rozważył zasadność podjęcia inicjatywy legislacyjnej, której celem będzie stworzenie nowych regulacji prawnych obejmujących swoim przedmiotem wyłącznie umowę dzierżawy nieruchomości rolnych, których stroną jest Skarb Państwa.

W naszej ocenie warto rozważyć dwie propozycje:

-       dodanie w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964.16.94 z późn. zm., dalej „Kodeks Cywilny”) po Tytule XVII Najem i Dzierżawa, „Działu II a”, który stanowiłby uzupełnienie istniejących już regulacji prawnych. Przedmiotem nowej regulacji byłaby „Umowa dzierżawy kwalifikowanej/Umowa dzierżawy wieczystej”. Stroną takiej umowy byłby wyłącznie Skarb Państwa i Dzierżawca; alternatywnie

-       stworzenie nowej ustawy, której przedmiotem byłaby wyłącznie umowa dzierżawy, której stroną jest Skarb Państwa i Dzierżawca np. „Ustawa o dzierżawie rolnej/dzierżawie wieczystej”, zwłaszcza, że w tym obszarze jest doświadczenie i wiedza.

 

III. Sprawa dzierżawców, którzy nie wyłączyli 30 % dzierżawionego areału

W naszej ocenie, sytuacja dzierżawców, którzy nie wyłączali 30 % dzierżawionych gruntów powinna zostać rozstrzygnięta. W tym zakresie uważamy, że sytuacja prawna takich podmiotów nie powinna być lepsza w porównaniu do dzierżawców, którzy zastosowali się do obowiązujących przepisów i wyłączyli 30 % dzierżawionego areału z przeznaczaniem na potrzeby rolników indywidualnych. Ważne są w tym zakresie elementarne wartości związane z równością podmiotów.

Proponujemy, że:

-       w przypadku, gdy Dzierżawca pomimo nie wyłączenia 30 % areału spełnia kryteria, o których mowa w na str. 4 – 5 (2. PRZEDŁUŻENIE OKRESU DZIERŻAWY) Zarządzenia Nr 95/2017/2 Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z dnia 06 października 2017 r. i wyrazi zgodę na wyłącznie 40 % dzierżawionego areału - KOWR powinien posiadać legitymację do przedłużenia umowy dzierżawy: (1) w przypadku prowadzenia na dzierżawiony gruntach wyłącznie produkcji roślinniej na okres co najmniej lat 12 i nie krócej niż lat 15; (2) w przypadku prowadzenia na dzierżawionych gruntach produkcji zwierzęcej co najmniej 15 lat - bez możliwości żądania wyłączenia kolejnych areałów w następnych latach, w okresie trwania umowy dzierżawy.

 

 

Uwagi do projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw

przesłane 29 listopada 2017 roku ministrowi rolnictwa

 

Działając w imieniu Federacji Związków Pracodawców – Dzierżawców i Właścicieli Rolnych (dalej: „Federacja”), poniżej przedstawiam uwagi do projektu ustawy.

  I.  Wstęp

W preambule do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. 2016.2052 t. j. z dnia 16 grudnia 2016 r.) jest napisane: „W celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczpospolitej Polskiej, dla zapewniania właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczpospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich, uchwala się niniejszą ustawę”.

Ustawodawca z art. 23[1] Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej wywodzi legitymację do uprzywilejowania gospodarstw rodzinnych w stosunku do podmiotów prawa handlowego. Należy zwrócić szczególną uwagę, że art. 20 [2] Konstytucji Rzeczpospolitej statuuje zasadę społecznej gospodarki rynkowej.

Zasada ta ma znaczenie dla obrotu nieruchomościami rolnymi, ponieważ w sensie cywilnym rolnik indywidualny w przypadku prowadzenia działalności rolniczej (np. działalność wytwórcza w zakresie produkcji zwierzęcej) traktowany jest, jako przedsiębiorca[3]. O tym, czy rolnik jest traktowany, jako przedsiębiorca przesądza cel produkcji – czy produkuje wyłącznie na własne potrzeby, czy również na potrzeby zarobkowe?

W preambule, ustawodawca odwołał się do bezpieczeństwa żywnościowego Rzeczpospolitej.  Racjonalnym zatem wydaje się, że polityka kształtowania ustroju rolnego nie powinna zmierzać do ograniczania form prowadzenia działalności rolniczej, wyłącznie do gospodarstw rodzinnych. Uzasadnieniem dla tak sformułowanego wniosku jest dbałość o bezpieczeństwo żywnościowe, które trudno będzie zabezpieczyć bez udziału podmiotów, które zajmują się produkcją towarową. Ustawodawca nie powinien w tak wyraźny sposób różnicować pozycji rolnika indywidualnego, w stosunku do podmiotów prawa handlowego, zwłaszcza, że rolnik indywidualny (posiadający łączną powierzchnię użytków rolnych o powierzchni nie przekraczającej 300) z pewnością nie produkuje wyłącznie na własne potrzeby i z pewnością nie wykonuje wszystkich prac osobiście. Gospodarstwo rolne, niezależnie od tego czy jest rodzinne, czy nie jest, podlega tym samym zasadom rynkowym.

  II.            UWAGI

W ocenie Federacji, projektowana ustawa w zakresie odnoszącym się do działalności prowadzonej w formie spółek prawa handlowego w sposób negatywny wpłynie na: (1) obrót nieruchomościami rolnymi; (2) bezpieczeństwo żywnościowe Rzeczpospolitej Polskiej; (3) sukcesję; (4) rozwój rolnictwa.

Zarówno systematyka Kodeksu cywilnego, jak również przepisy Kodeksu spółek handlowych oraz innych ustaw - pozwalają przyjąć, że oprócz prowadzenia działalności rolniczej w formie gospodarstw rodzinnych, prawo zezwala na prowadzenie działalności rolniczej w formie spółek cywilnych, osobowych, kapitałowych.

Opinia Wojewódzkiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego albo Izby Rolniczej

W ocenie Federacji, racjonalnym jest, żeby wystarczającym dla spełnienia warunków do wydania decyzji zezwalającej na sprzedaż nieruchomości rolnej było wydanie wyłącznie jednej opinii przez WODR albo Izbę Rolniczą. Decyzja w przedmiocie skierowanie wniosku do WODR albo Izby Rolniczej wina należeć wyłącznie do wnioskodawcy. Zasadnym wydaje się, że w przypadkach, gdy nabywca prowadzi już działalność rolniczą, opinia powinna być wydawana przez WODR albo Izbę Rolniczą, która jest właściwa dla miejsca położenia nieruchomości na, której prowadzona jest działalność rolnicza. Ponadto, opinia powinna mieć zakreślone ramy, tak żeby w przypadku wydania negatywnej opinii, nabywca mógł zapoznać się z motywami uzasadniającymi odmowę. Ustawodawcy winno zależeć na tym, żeby opinie były weryfikowalne i możliwe do zaskarżenia na późniejszym etapie postępowania administracyjnego.

A.     Członkowie zarządu o kwalifikacjach rolniczych, większość udziałów/akcji należąca do rolników indywidualnych, którzy bezpośrednio dysponują większością głosów na ZW/WZA

W ocenie Federacji, zmiany proponowane w zakresie:

(1)    obowiązku posiadania przez wszystkich członków zarządu kwalifikacji rolniczych;

(2)    obowiązku posiadania większości akcji w kapitale akcyjnym oraz obowiązku posiadania większości udziałów - przez rolników indywidualnych;

(3)    dysponowania przez rolników indywidualnych bezpośrednio większością głosów na ZW/WZA

- uznać należy za nieproporcjonalne ograniczenia, które mogą negatywnie wpłynąć na rozwój działalność prowadzonej przez rolników indywidualnych, co wydaje się nie być celem ustawodawcy.  Rolnicy do rozwoju potrzebuję zarówno transferu wiedzy oraz kapitału. Żaden rozsądny inwestor (w tym student SGGW) nie będzie zainteresowany we wspólnym prowadzeniu działalności rolniczej, jeżeli nie będzie miał wpływu na prowadzoną działalność. Projektowane zmiany powoduję, że takiego wpływu będzie pozbawiony.

B.     Sprzedaż nieruchomości rolnej objętej prawem pierwokupu, a sankcja nieważności

W ocenie Federacji, sankcji nieważności, w przypadku wprowadzenia do umowy sprzedaży nieruchomości rolnej postanowień, które stanowią podstawowe instytucje prawa cywilnego związane z rozwiązaniem, zmianą, odstąpieniem, ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego - uznać należy, za zbyt daleko ingerujące w zasadę swobody umów. Wydaje się, że racjonalny ustawodawca na podstawie kilku doświadczeń związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi, nie powinien zakładać,  że umowy pomiędzy sprzedawcą, a kupującym będą tak kształtowane, żeby udaremnić możliwość skorzystania przez KOWR z przysługującego prawa pierwokupu. Konstrukcja przepisu w proponowanym brzemieniu może rodzić trudność w konstruowaniu umów w formie aktu notarialnego z obawy przed sankcją nieważności i powstaniem odpowiedzialności dyscyplinarnej oraz odszkodowawczej po stronie notariusza, który sporządzi nieważny akt notarialny.

 

C.     Ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej

Wprowadzanie obowiązku zamieszczania ogłoszenia w przedmiocie sprzedaży nieruchomości rolnej w BIP jest prawnie wątpliwe, ponieważ dotyczy własności prywatnej i stanowi daleko idąc ingerencję ustawodawcy w prawo własności. Należy zwrócić uwagę, że KOWR, jako pierwszy będzie dowiadywał się o potencjalnym nabywcy. Racjonalnym wydaję się, żeby ogłoszenie mogło być zamieszczone w prasie lokalnej, dzienniku o zasięgu wojewódzkim albo krajowym. Skan takiego ogłoszenia oraz odpowiedź na ogłoszenie sprzedawca byłby zobowiązany przesłać do wiadomości KOWR.

Płatność KOWR w terminie 14 dni od dnia wykreślenia hipoteki

Długi termin na dokonanie płatności, zwłaszcza, że nie możliwe jest precyzyjne określenie, kiedy dojdzie do wykreślenia ograniczonego prawa rzeczowego. Tego typu postanowienie może prowadzić do zachwiania płynności finansowej jednej ze stron transakcji).

D.     Prawo pierwokupu KOWR nabycia udziałów/akcji w spółce prawa handlowego

W ocenie Federacji, określenie areału poprzez zakreślenie wielkości powierzchni w przedziale od 1 ha albo łącznej ilości powierzchni co najmniej 1 ha może być niezgodne z art. 1 a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w obowiązującym brzmieniu, ponieważ przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W przypadku, gdy Spółka posiada kilka nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, ale łącznej powierzchni przekraczające 1 ha, przepisy znowelizowanej ustawy będą miały zastosowanie, a KOWR przysługiwało będzie prawo pierwokupu. Wyżej wskazane ograniczenie w wysokości 0,3 ha ma swe uzasadnienie w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która to ustawa zakazuje podziału nieruchomości rolnych na działki mniejsze niż 0,3 ha (z pewnymi wyjątkami np. regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami).

E.     Zmiana wspólnika/przystąpienie nowego wspólnika do spółki osobowej, a prawo KOWR do złożenia oświadczenia w przedmiocie nabycia nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej

W ocenie Federacji, projektowana zmiana nie uwzględnia treści istniejących już umów spółek, które reguluje sytuację w których ze spółki występuje wspólnik/wstępuje nowy wspólnik i związanych z tym rozliczeń pomiędzy wspólnikami. Należy pamiętać, że wspólnicy nie muszą być zainteresowani sprzedażą nieruchomości rolnej w związku ze zmianą wspólnika, a w takiej sytuacji KOWR może nabyć nieruchomość rolną, a wspólnicy nie mogę się sprzeciwić. Projektowana regulacja, różnicuje sytuację

prawną wspólników (w tym akcjonariuszy) spółek kapitałowych w stosunku do wspólników spółek osobowych, ponieważ w przypadku spółek kapitałowych – KOWR uprawniony jest do skorzystania z prawa pierwokupu i nabycia udziałów/akcji w spółkach prawa handlowego, które są właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha albo nieruchomości rolnej o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha.

***

Mając na uwadze, przedstawione powyżej uwagi, sygnalizujemy gotowość do współpracy i wymiany doświadczeń. Uważamy, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego może reglamentować obrót nieruchomościami rolnymi w sposób umożliwiający zachowane bezpieczeństwa żywnościowego Rzeczpospolitej Polskiej, płynną sukcesję, rozwój rolnictwa z udziałem rolników indywidualnych i gospodarstw towarowych prowadzonych w formie spółek prawa handlowego.

« Powrót do listy artykułów